NOTÍCIA / Troca Extrangeira

Califórnia Está rolando Com Os Perfuradores

A Economia De California??.s Está provando Notàvelmente Resilient

Quando você pensa da economia de California??.s hoje um dos primeiros pensamentos a vir ocupar-se é o mercado de carcaça desmoronando. Califórnia era um dos participants os mais grandes no crescimento da carcaça e está vendo agora a parte traseira daquele. As vendas home plummeting e os preços estão caindo em muitas áreas do metro. A economia mais larga é suposta seguir a mesma rota. Felizmente, não é. O crescimento total do trabalho está mantendo levantado relativamente bem e o produto doméstico bruto dourado de State??.s está expandindo ainda. Nós estimamos que o GDP real de California??.s cresceu em uma taxa anual de 2.8 por cento durante o terceiro quarto e se levantou excesso de 3.7 por cento o ano passado.

Não somente o crescimento total prendeu acima de relativamente bem para datar mas nós esperamos a economia continuar a afixar ganhos contínuos sobre os pares seguintes dos anos. Este não é dizer que a redução afiada na construção home nova não terá um impacto. O mais certamente tem e continuará a fazer assim. O emprego na construção é atualmente fora do excesso de 2.6 por cento o ano passado e esperado cair mais mais. O emprego em indústrias relacionadas, including finanças do mortgage, está enfraquecendo-se também. Diversas outras áreas, including o cuidado de saúde, a instrução, o lazer e o hospitality, e comércio por atacado e distribuição, continuam a fazer completamente bem. A defesa, o aeroespaço e os setores da tecnologia chave de state??.s continuam também a expandir.

Os problemas em finanças do mortgage estão afetando disproportionably o mercado labor de Califórnia. Quase quarenta por cento de dispensas recentes estavam no intermediation de crédito e em atividades relacionadas. Com agosto, Califórnia relatou reivindicações de uma inicial de 42 por cento mais para o seguro de desemprego na indústria do que em todo o 2006. Obviamente, o turmoil do mercado de crédito continuado em setembro e nós esperaríamos as dispensas maciças começar mais más antes que comece mais melhor.

Em uma base relativa, o crescimento o mais forte do trabalho continua a estar no império inland. Empregar está sendo dirigido pelo setor de comércio extrangeiro burgeoning. O San Francisco e a área mais grande da baía, na outra mão, tem feito exame muito mais por muito tempo para recuperar do último recession. O San Francisco perdeu quase dez por cento de seus trabalhos nonfarm nos três anos que incluem e que seguem o recession 2001, que o bateu setor particularmente duramente. Sacramento viu a segunda taxa a mais forte da melhoria seguir o recession mas empregar tem retardado mais recentemente, refletindo a contração relativamente afiada nas finanças homebuilding e de mortgage que ocorrem atualmente lá.

Inventário Da Carcaça

A saliência do inventário na carcaça de Califórnia é severa neste momento e não mostrou nenhum sinal de declinar no near-term. Quando os meses??. a fonte de repousos existentes para a venda não alcançou as elevações dos 1990s adiantados após o último busto da carcaça de Califórnia, o ritmo do assent tem-nos ràpidamente aproximar aqueles níveis. A saliência maciça do inventário e o affordability baixo de California??.s conduzem-nos acreditar que a atividade em repousos novos terá que declinar mais mais de seus níveis já comprimidos e os preços podem ter que declinar substancialmente para que contrapeso a ser restaurado no mercado.

Os preços cairão em termos nominais e reais. Nós estamos esperando aproximadamente uma gota nominal de 16 por cento sobre os três anos seguintes. Os dados do preço de OFHEO que nós nos usamos seguir os preços home de California??.s excluem a maioria de repousos com Subprime e mortgages jumbo. Uma vez que estes repousos são incluídos, os declínios de preço provarão ser mais severos distante. Infelizmente, não há nenhum índice de preço statewide que incorpora estes dados.

Outlook

A economia de California??.s continuará a perder o momentum enquanto o busto abrigando unfolds. O período o mais lento da atividade econômica ocorrerá provavelmente no meio agora e o meio de 2008. Este período deve ver o volume dos cutbacks na construção residential e em indústrias relacionadas, tais como a operação bancária de mortgage. Os foreclosures levantando-se resultarão em declínios de preço maiores durante o ano de vinda. A vontade de Califórnia vê provavelmente o declínio de preços em termos nominais para ao menos os pares seguintes dos anos e em termos reais alguns anos além daquele.

A fraqueza no mercado de carcaça está impactando a despesa do consumidor. As vendas de veículos de motor enfraqueceram-se muito mais em Califórnia do que têm no descanso do país. As vendas estão também fora agudamente em lojas de furniture e nos centros home da melhoria. Apesar destes declínios, vendas de varejo totais ainda estão crescendo, ganhos contínuos refletem da renda e um crescimento no tourism.

A construção uma vez home assenta-se para fora, crescimento econômico escolherá gradualmente o back-up, refletindo ganhos do sólido no comércio internacional e nos setores grandes da tecnologia elevada de state??.s. Nós devemos ver um crescimento mais equilibrado para o fim da década, com crescimento na movimentação do helping do investimento fixo do negócio output no state??.s ELE indústrias do equipamento e do software. O interesse crescente em tecnologias verdes ràpidamente está emergindo como outras vantagem do competidor da chave para Califórnia e poderia contribuir significativa ao crescimento em anos de vinda.

Quando nós esperarmos circunstâncias melhorar gradualmente, o remains econômico do ambiente extremamente challenging em Califórnia. Os custos elevados da carcaça e as contas levantando-se da energia nudging muitos negócios e os residentes aos estados neighboring e, cada vez mais, aos pontos promovem mesmo para fora. O crescimento total da população retardou significativamente e remanescerá provavelmente lento sobre poucos anos seguintes. Um crescimento mais lento da população significa que fará exame mais por muito tempo ao espaço livre para fora dos inventários adicionais de repousos novos atualmente no mercado. Uma correção é underway, entretanto, e nós acreditamos que a parte a mais dolorosa estará em poucos quartos seguintes.

O mercado labor enfraqueceu-se em meses recentes

O mercado labor de California??.s mostrou alguma fraqueza em meses recentes com o emprego nonfarm que retarda a um ritmo de apenas 0.3 por cento sobre os três meses passados. A retardação reflete cutbacks em finanças da construção residential e do mortgage, assim como uma relutância crescente por negócios para adicionar a equipe de funcionários.

A taxa de desemprego de California??.s assentada claramente em 2006 atrasado e levantou-se 0.9 ponto da porcentagem como a economia do estado fêz exame do brunt do colapso do mercado do downturn da carcaça e de mortgage do subprime na sucessão rápida. As dispensas e as perdas do trabalho na construção e em setores financeiros das atividades nao sobre ainda. A atividade da construção é enrolamento imóvel para baixo durante todo o estado e nós devemos ver que perdas do trabalho acelera mais tarde estes ano e cedo 2008. As dispensas no setor financeiro retiraram em agosto e em setembro e farão exame de algum tempo para trabalhar nas figuras relatadas do emprego.

O índice coincidente indica o crescimento moderado mas continuado

O índice coincidente moderou no mês recente, mas está crescendo ainda solidamente, escalando o excesso de 2.8 por cento o ano passado. A economia de California??.s tem experimentado claramente headwinds fortes do slump da carcaça e mais recentemente do mercado de mortgage. Apesar destes problemas o estado poised para o crescimento moderado mas continuado. O crescimento da população retardou em anos recentes, mas o estado adicionado ainda perto de 300.000 povos em 2006, o ano passado uma estimativa do census está disponível. A falta da carcaça affordable e um custo geralmente elevado de viver continuam a impedir o crescimento da população.

As exportações manufaturando retardaram no segundo quarto a justo sobre $29 bilhões mas remanescem perto de suas elevações recentes. ESTADOS UNIDOS exportam a força no todo devem continuar com um dólar mais fraco e um crescimento forte no exterior, em conseqüência nós esperaríamos que exportações de California??.s encontrará as mesmas condições favoráveis em mercados de mundo.

As licenças estão desligada agudamente desde as elevações do ciclo

As licenças para únicos repousos novos da família através do estado estão desligada agudamente, abaixo 34 por cento no ano passado e quase dois terços desde o pico do mercado de carcaça. As únicas licenças da família estão alcançando os níveis não vistos em mais do que uma década, porque uma saliência severa do inventário flagela o mercado de Califórnia. A carcaça de Califórnia teve e continua a ter um problema do affordability. Quando o prêmio que os preços home de California??.s vendem em relative.to a nação usando o índice de OFHEO calculou a média de 11 por cento entre 1982 e 1998, o prêmio está agora sobre em 55 por cento. Claramente esta abertura necessitará fechar-se ao menos modesta, antes que a carcaça recuperar no estado. Esta convergência não tem que inteiramente ser feita de declínios de preço em Califórnia, embora nós pensamos que os declínios do dígito dobro sobre poucos quartos seguintes são prováveis. Alguma da correção virá também de uma apreciação de preço mais lenta essa o descanso do país nos anos da saída.

Los Angeles

• O mercado labor remanesce constante na área de Los Angeles, quando a taxa de desemprego mostrar sinais de se assentar para fora. O crescimento lento da população acoplado com ganhos modestos em ambas as folhas de pagamento e emprego nonfarm da casa pode combinar para prender a taxa de desemprego perto de seu nível atual.
• O tamanho e a diversidade da economia de Los Angeles saem da cidade exposta mais menos ao downturn na construção residential e na carcaça que está flagelando muitas outras partes do estado. O crescimento na defesa e no aeroespaço está ajudando ao offset alguma de retardar em outra parte e o comércio internacional continua a crescer ràpidamente.
• Quando Los Angeles não puder ter tão altamente um custo de viver como alguma Califórnia introduzi no mercado, como San Francisco, os custos é ainda distante mais elevado do que a nação ao todo. O affordability do preço home fêz-lhe um proposition mais caro para aqueles que consideram um movimento à área dos mercados mais menos caros fora do estado.
• O crescimento da população, quando ainda positivo, retardar por cinco anos retos com 2006. A migração líquida foi realmente negativa por os últimos quatro anos, como o emigration doméstico oprimiu o immigration extrangeiro.
• Los Angeles é um cubo principal do transporte para os bens que transiting do leste distante aos ESTADOS UNIDOS continentais e cada vez mais dos ESTADOS UNIDOS ao leste distante. O porto de Los Angeles é o porto o maior do recipiente de nation??.s e, quando combinado com o porto neighboring de Long Beach, espesso como o quinto porto o maior do recipiente no mundo. Estes dois portos moveram mais de dez por cento do comércio da mercadoria de ESTADOS UNIDOS este ano passado. O fluxo e o deslocamento fortes de tráfego a frete de oceano containerized estão criando a demanda para o espaço e o infrastructure industriais novos.

Riverside

• O mercado labor parece enfraquecer-se ligeiramente com a taxa de desemprego que assenta-se para este ciclo, muito provável. O crescimento da folha de pagamento remanesce relativamente firme, entretanto, com taxas de crescimento bem acima da média nacional. O crescimento forte da população pode contribuir ao divergence, mas the.large.number.of trabalhadores que comutam fora da área para o trabalho são também importantes. Quando as figuras do emprego da casa mostrarem quase 1.74 milhão trabalhadores, a área relata justo sobre 1.3 milhão trabalhos nonfarm, aproximadamente 76 por cento tantos como. Com a rede vasta do transporte que liga o riverside a seus vizinhos ocidentais na área mais grande de Los Angeles, as duas economias interlinked pròxima.
• A importância de crescimento do region??.s intermodal e de conexões do transporte criou a demanda forte para o espaço industrial e o investimento non-residential. Encontrando-se mais menos de cinqüênta milhas ao leste dos portos principais em Los Angeles, o riverside crisscrossed por dois sistemas de trilho da classe I e serve como o nation??.s o centro de distribuição chave para importações asian.
• Overbuilding de repousos single-family novos era rampant no riverside, em conseqüência dos ganhos rápidos de region??.s na população e no emprego. As licenças de edifício alcançaram uma elevação de quase 60.000 unidades em uma taxa annualized em setembro 2005 e têm-na desde declinado quase setenta por cento fora desse pico. Os ganhos continuados da população e a falta relativa de um crescimento na construção multi-family devem ajudar ao riverside trabalhar mais rapidamente com o glut de repousos single-family do que alguns outros mercados de Califórnia.
• O crescimento da população remanesce uma força chave do mercado, ajudando a ganhos da movimentação no comércio de varejo, e aos serviços do negócio e os profissionais.

San Francisco

• Quando a taxa de desemprego tiquetaquear-acima em meses recentes, o mercado labor parece ainda estar na forma relativamente contínua. O sólido contudo o crescimento unspectacular no emprego continuam, com o crescimento nonfarm e da casa do emprego que toma a dianteira à nação. O mercado labor foi batido duramente pelo estouro da bolha do tech na parte adiantada da década e o crescimento do emprego não retornou até 2005 em uma base sustentada.
• O crescimento da população sofreu também no aftermath da bolha do tech, com a população que declina outright de 2002-2004. Entretanto, o crescimento retornou à região por os últimos dois anos, albeit em um ritmo mais lento do que antes. Muitos dos mesmos obstáculos remanescem para os emigrantes que olham à área da baía, a saber um custo extremamente elevado de viver com affordability muito baixo da carcaça. O custo do repouso mediano vendido em San Francisco em 2007 era $827.000, que é entre o mais elevado para alguma área do metro na nação.
• O crescimento do preço de carcaça retardou em quartos recentes após o segundo período do crescimento rápido em uma década. Os preços de carcaça cresceram quase em um ritmo de trinta por cento em 2000, e outra vez em 2004- 2005. Quando, nós esperarmos preços de carcaça continuar a se esforçar para o ano seguinte ou mais em San Francisco, nós não vemos os mesmos declínios feitos sob medida que nós esperamos outras áreas. O mercado tem ainda a sustentação subjacente contínua com crescimento renovado da população e um setor da tecnologia que pareça poised para um upswing em quartos de vinda. A terra para o remains residential novo do desenvolvimento escasso e os entitlements são resistentes vir perto.
• A demanda para o espaço do escritório tem crescido. As taxas da vacância cobriram para fora sobre em 20 por cento em 2003 mid. Conduzido por declínios afiados nos suburbs, a taxa da vacância da área do metro caiu a 8.5 por cento ao o terceiro quarto, seu nível mais baixo em seis e meio dos anos.

Sacramento

• O mercado labor está mostrando claramente sinais da fraqueza em Sacramento, desemprego levantou-se a uns 40 meses elevados em agosto em 5.5 por cento. Além às dispensas na construção residential, diversas firmas dos serviços financeiros têm anunciado cutbacks recentemente. No lado positivo, empregar escolheu acima no setor do tech.
• A construção residential retardou consideravelmente em meses recentes mas necessitará provavelmente cair mesmo mais adicional. Sacramento está vendo um dos aumentos os maiores nos foreclosures e era um dos mercados mais ativos por speculators.
• Sacramento e o vale central são um de a maioria de mercados do overbuilt no estado. As licenças novas para repousos single-family alcançaram os níveis não vistos desde os mid-1990s na vigília do último busto da carcaça de Califórnia. Os preços de carcaça declinaram em um ritmo de aceleração, quarto excedente do quarto, porque seis quartos retos agora e lá são mais declínios a vir.
• O crescimento da população na região retardou consideravelmente em anos recentes, mas a região está adicionando ainda residentes novos em um ritmo contínuo. Sacramento, apesar de ter um custo elevado de viver relativo a a maioria do país, é ainda affordable comparado às regiões litorais do estado. Este incentive será ajudado somente pela correção relativamente adiantada do preço home das cidades comparada a outras partes do estado e do país.
• O governo remanesce o cornerstone da economia de Sacramento. O setor de governo jogou tradicional um papel estabilizando-se na força labor que fornece ao menos if.not o emprego crescente estável apesar das voltas cíclicas. Esta pode ao menos ser um tanto dentro dúvida porque o crescimento do rendimento de imposto retardou junto com o mercado de carcaça de Califórnia.

San Diego

• O San Diego pode mais ser exposto aos problemas do mercado de carcaça do que muitas outras cidades em Califórnia. Os preços de carcaça têm declinado por quase um ano agora em uma base de OFHEO, e quando a atividade de edifício for boa fora de suas elevações tem para alcançar ainda os pontos baixos vistos no último busto da carcaça de Califórnia nos 1990s. onde adiantados o San Diego pode imóvel ter algum quarto declinar sobre quartos de vinda na atividade e as partes dianteiras do preço como circunstâncias começarão muito provável mais más antes que comecem mais melhor.
• O mercado de emprego enfraqueceu-se consideravelmente na cidade este ano. Quando, o emprego nonfarm continuar a crescer o ano sobre o ano, retardou notàvelmente, e a taxa de desemprego tem tendido acima para a maioria do ano também. A cidade imóvel tem laços fortes às forças armadas e os contratantes e este do governo podem fornecer algum coxim na parte dianteira do emprego. Que dito será difícil para estes fatores deslocar declínios na construção e em atividades financeiras amarrou ao crescimento da carcaça. Estas perdas começarão mais más antes que comecem mais melhor.
• Uma população que mais lenta o crescimento pode limitar a ascensão na taxa de desemprego, porque abrigando o affordability é uma edição em San Diego apenas como a maioria do estado. As tendências do demographics acopladas com um mercado de carcaça retardando podem retardar a economia a bem sob o ritmo do crescimento visto em anos recentes.
• O setor chave do biotechnology do San Diego??.s continua a ter o momentum forte e a remanescer uma vantagem do competidor chave para a região. O capital de risco remanesce abundante para a indústria.
• As taxas da vacância do escritório assentadas para este ciclo no fim de 2005 e levantaram-se quase três pontos da porcentagem desde então. Os custos elevados da carcaça do San Diego??.s estão fazendo com que muitas firmas olhassem fora da região quando estão expandindo suas operações.